尴尬的房地产市场

　　房价！房价！被谁绑架？一句“有泡沫的城市房价还在涨；没泡沫的城市想涨也涨不上去”道出当下——经济呈L型走势时的中国尴尬“房事”。

　　一边是投资增速与信贷社会融资下降，一边是房地产销售火爆，PPP订单骤增，房价涨势凶猛的苏州、杭州相继回归限购队列。此间，货币政策传递回归中性稳健信号，其制约因素或缘自房价地价的暴涨。

　　这个时候，当地王、调控（调控辟谣）、假离婚、通宵排队等字眼频繁成为舆论热词的时刻，常常意味着房价上涨再次成为全社会最大焦点。

　　类似这样的全民性话题，在过去很多年不断地出现，房市空头和多头的观点各有拥趸。人们对高房价的争论起起落落。

　　深圳、上海、北京的房价在过去一年中接力棒式的上涨，让那个萦绕了中国房地产多年的话题再次被提出：房价是否存在泡沫？

　　至少，泡沫的风险显而易见。首先其对实体经济的挤出效应将导致经济整体结构的畸形。而一旦出现房地产价格大幅的下降，不良资产就会出现。从而连累整个金融体系和宏观经济。日前，央行主管媒体发文称，要警惕当前部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。

　　房价还在飙涨

　　其实，对市场泡沫的担心主要来自于一线城市。然而，由于一线城市居民强劲的需求和资源支配能力，又切切实实通过市场交易让房价步步攀升，这个泡沫是否存在成为争议点。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌说，这是一个非常矛盾的现象。房地产泡沫主要是在一线城市和部分二线城市，并不是全方位的泡沫，在我们一些四线城市，可以说基本没有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市，房价还在涨，是投资者最热衷去的地方，没有泡沫的城市希望涨也涨不上去。

　　按照经济学定义，所谓泡沫，指的是一种资产在连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是：供给量远远大于需求量；市场价格脱离了实际使用者支撑。

　　两大特征分别反映了中国三四线城市和一线城市的楼市状态。人们普遍聚焦的是，国内一线城市的房屋价格已经成为普通居民难以承受之重。

　　尽管二三线城市因为过去房屋供给量过多而处于去库存的阶段，但是房价收入比更能直观反映房价给居民带来实际影响。按照国家统计局和人民银行数据，北上广深四个一线城市的房价收入比近五年来维持在20左右，而二三线城市的房价收入比不到10，全国整体的房价收入比略超过7。

　　从去年下半年开始，房价再度飙升的舆论和情绪，从深圳、上海、北京和一些二线城市依次传递。最早是在全国去库存运动中，深圳房价却以年增幅40%的水平异军突起，随之而来的是京沪两地的学区房抢房潮，而后离婚买房潮、房屋交易黄牛号被叫到天价的荒诞现象更是占据市场炒作热点。

　　更令市场恐慌的是房屋生产资料——土地价格的飙升。中原地产统计，8月份单月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，8月可以说是成为历史上地王最密集的月份。而整个上半年，全国已出现219宗地王，已经成为有史以来地王出现最密集的年份。

　　其中，一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象，从地价同比幅度看，2016年已经出让的69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上涨了77%。

　　很多人相信，大量发行的货币成为推动房价上涨的主因。8月12日央行公布的货币信贷数据显示，住户部门（指个人群体）的中长期新增贷款4773亿元，占7月全部新增贷款比例超过100%。国家统计局的数据更令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。

　　从长期看，支撑房价的决定因素还是宏观经济。从房价与GDP的关联性看。根据海通证券的统计，美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。而2005-2016年，全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅。

　　但是从一线城市和二三线城市的房价涨幅来看，两者出现分化。北京、上海、深圳在过去十年中房价年度平均涨幅达到15%-20%。而大部分二线城市的涨幅不到10%。

　　由于一线城市的楼市已经进入存量市场为主的阶段。以二手房的房价涨幅更能体现出房价上涨的直观感受。据统计，与2014年年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。而这与这些城市10%左右的GDP增长水平、人均收入增长水平完全脱离。

　　如果与世界上房价最贵的大城市做横向的对比：纽约的房价收入比为8、东京10、伦敦12、首尔7.7。不难看出，一线城市的房价收入比已经达到了国际前列。

　　泡沫在聚集

　　由于中国大量三四线城市仍然处于去库存的周期，房地产泡沫是否存在的讨论，也因此集中在部分房价飙涨的城市。

　　但过去所有唱空中国房地产的声音都没有应验，说明去论证泡沫、和验证泡沫何时崩溃绝非易事。在房价十多年稳步上涨的现实面前，人们对房价泡沫愈发谨慎。大量的学界和业界意见领袖用“看不懂”代替了“必然崩盘”的字眼，这种变化耐人寻味。

　　中城联盟第十届轮值主席、朗诗集团董事会主席田明说，有些城市房价不错，地价更不错，但不可持续。它其实反映的问题是中国的实体经济比较差，钱又比较充裕，还能投进去的只有一二线城市的房地产项目和土地，但是太多的钱涌向了这些地方，导致了价格上升，特别是地价上升比房价更快，这样的景象让我们很警觉。

　　要判断房价的天花板，一要考虑到中国尚未完成的城镇化，二是居民房贷杠杆仍存在发展的空间。

　　如果说一二线城市的房价已经到了看不懂的地步，那么除了这些高能级城市自身具有强大的人口资源吸附能力外，是什么原因造成高房价？

　　海通证券姜超团队就北京、上海、深圳过去十年（2005年-2016年）的房价进行分析，发现其房价实际上超过当地GDP增幅，而与地方存款总额增幅高度重合。

　　在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%。北京的存款总额年均增速15.5%，同期年均房价上涨13.9%。深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

　　如果说货币的泛滥和疯狂涌入一线城市楼市加剧了强劲的需求，那么合理的土地供给则是住房市场供给平衡和平稳运行的基础。一个区域的土地短期供应过多会导致库存，供应过少会推高地价和房价。

　　据其统计，四个一线城市2009年住宅用地超过2000万平方米，到2015年下降到1455万平方米；而与此相对应的住宅楼面均价从不足6000元上升到11000元。

　　何去何从

　　房地产过去波澜壮阔的行情无疑得益于中国城镇化。但业内的普遍预计是，中国城镇化大概还要十几年就能够完成，房地产的空间大概也就在5-10年间。

　　更值得警惕的是，高房价占据了金融等社会核心资源，占据实体经济转型升级的空间，加剧了中国经济的畸形和恶化，放任自流的结果必然是遭到反噬。

　　其实对大多数普通人而言，几乎没有更多的选择。资本管制导致海外配置资金的办法只是杯水车薪。这也就解释了为什么那么多资金涌入“相对安全”的一线楼市。

　　防范房价泡沫风险，一是从供给侧入手，从制度入手去解决土地供应问题，另外一个则是房地产杠杆要降下来。

　　供给侧改革，主要是土地。全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，目前全国楼市所以出现严重分化，和土地供应密不可分。

　　其次，从需求端看，银行也意识到了房贷杠杆过快增长的风险。比如在热点城市提高了首付，提高了借贷的比例，比如说对首付贷这样的产品进行了处理，目的也在于控制和遏制杠杆，防范风险进一步放大。

　　当前的中国经济中的高杠杆问题，在很大程度上，也与房地产市场有关。部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。要警惕房地产市场的资产泡沫一旦破裂，其引发的风险和对经济金融造成严重伤害。