北京楼市调控再度加码 二套房首付不得低于60%

　　继去年9月30日“京八条”后，北京楼市调控再度加码。昨天，市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。从今天开始，北京执行“认房又认贷”；二套房贷最低首付款比再度升高——普宅提高至60%，非普宅提高至80%；包括首套房在内的房贷期限，也从最高30年降至25年。

　　二套房“认房又认贷”

　　从今天开始，居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　如此一来，北京楼市回到“认房又认贷”时代。也就是说，判定是不是购买首套房，既要看名下有没有住房，也要看有没有商业房贷或公积金房贷记录。

　　针对房贷记录的判定范围，人民银行营业管理部相关负责人对记者说，房贷记录不是仅看北京，外地贷款记录也算。“如果在河北贷过款，即使在北京无房，申请房贷时也会被认为是二套房。”他说。

　　影响：会挤掉部分投资客

　　去年“930”新政以来，北京新建商品住房、二手住房成交量持续下降，新建商品住房价格也趋稳、略降，二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道，特别是近一个月来，涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量也明显增加，百姓购房热情又现高涨迹象。

　　市住建委相关负责人解释，从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果，而此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策。

　　对比“京八条”和昨天发布的新政，会发现首套房的首付比例并未有所调整；二套房首付无论普宅、还是非普宅，都上调10%。

　　“对刚需影响不大。”北京银监局相关负责人在昨天的发布会上解读，首套房首付比没有变化，对首次购房人影响不大；对于投资投机需求抑制力度较大，会挤掉部分投资客，腾出的资源让位刚需，反而更有利于刚需；短期来看，新政会抑制改善性需求，但长期看市场稳定、房价得到有效控制，也对改善性需求是有利的。

　　房贷最高期限均降至25年

　　新政不但实施“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，除了进一步提高了二套房贷最低首付款比例外，同时降低住房贷款期限。

　　根据新政，本市将暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。这当中还包含住房公积金贷款。

　　其实，在今年2月，几乎各家银行都开始执行“购买第二套住房申请的按揭贷款，期限不得超过25年”。这次房贷期限的变化，也已经把首套房纳入其中。这也就意味着，未来无论是购买首套房、还是二套房，申请贷款的最高期限均为25年。

　　此外，新政还明确企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。“这一措施是为了打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房。”这位负责人说。

　　算账：贷300万月供增千元以上

　　本次新政以后，北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。其中，贷款期限的降低，也将直接影响未来月供。

　　中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：如果按照贷款300万元计算，首套房执行9折利率，即4.41%，那么贷款30年时的月供是15040元，而贷款25年时的月供则为16522元，增长1482元。

　　“信贷是决定短期房价的最关键因素。”张大伟说，这一政策波动再叠加认房又认贷，将对房地产有明显影响。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市交易量将会下降。虽然目前的政策还主要集中在货币信贷方面，但在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上已经可以起到立竿见影的效果。

　　一季度宅地供应是去年全年1.5倍

　　信贷收紧的同时，商品住宅供应也将增加。来自市规土委的数据显示，今年以来不到3个月的时间，北京土地市场已供应商品住宅用地109公顷，完成年度住宅用地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。

　　近期还将推出商品住宅用地52公顷，其中自住型商品房用地44公顷。届时，一季度可完成自住型商品住房用地约50公顷，可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%；本市商品住宅用地供应量将达到161公顷，这将是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。

　　目前，全市商品住宅供地数量已超过去年全年商品住宅土地供应量。市规土委相关负责人表示，三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是2016年全年实际供应量的2.5倍。同时，在完成全年商品住宅用地供应计划的基础上，根据市场需求，适度增加商品住宅用地的供应量，及时将条件成熟地块推向市场。

　　回应：20万套新房“在路上”

　　北京新房库存有多少？“商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源。”市住建委相关负责人说，这些房源是距离实现市场供应最近的，对市场预期影响也最大。

　　这位负责人介绍，本市将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

　　统计显示，这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。“一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模；另一方面，督促加快这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期。”

　　新房成交均价环比不增长

　　对于老百姓关心的价格方面，这位负责人也介绍，本市在预售审批、现房销售备案环节，也将继续严控商品住房申报价格，“确保新建商品住房成交均价环比不增长。”

　　其中，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案；对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

　　治乱：中介哄抬房价将被重拳打击

　　来自市住建委的数据显示，今年前2个月，市区两级共检查房地产销售现场和经纪机构266项（次），行政处罚10起，限制网签50家。检查中发现，仍有小部分开发企业、中介机构及中介人员违反政策法规和行业规范，违背职业道德，制造恐慌气氛，哄抬房价、发布虚假房源及价格等，扰乱了房地产市场秩序。

　　相关负责人说，配合此次新政的实施，近期市住建委将会同房地产市场监管工作联席会各成员单位，加大联合执法查处力度，重拳打击捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，并公开曝光。“对违规主体，将实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。”(记者 曹政)